信不信由你!深圳房价的走势居然与这个公司的股价高度相关

村长发表时间:2018-11-28

导读:
任何单因素的预测都是盲人摸象。(答案请看文末)

最近总有很多粉丝问我,深圳的房子是不是到了可以出手的时候了?

 

房价问题本质上是个宏观政策,市场流动性以及其他大类资产表现等多个因素纠缠在一起的一个相机抉择的动态问题。

 

任何单因素的预测都是盲人摸象。

 

那些说刚需任何时候买房都是对的人,对动辄轻易波及大半辈子工资的房价,不是无知就是耍流氓。

 

所以择时很重要!

 

被历史证明过的股神的肯定以及确定的结论是:什么时候买,其实比你买了什么更重要。

 

过去十年,深圳房价的走势虽说总体是上涨的,但如果你在2010年买的房子,要到2013年才解套。三年的时间里,你足够有1000多天来怀疑人生。



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(数据来源:安居客)

 

但深圳房价的起伏,也不是绝对无迹可寻。

 

科学研究说,量子纠缠,万物皆有联系!

 

下图是深圳一家知名科技公司最近十年股价的走势:


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(数据来源:Choice)

 

发现问题了吗???

 

可能你还没有,那么我们把两张图合并在一起就非常直观了:


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这家科技公司的股价走势竟然和深圳过去十年房价的走势高度吻合,并成为深圳房价的领先指标!

 

真要预测深圳房价走势,可能这个指标就够了!

 

简单的数据往往能解决最复杂的问题。

 

从上面那张图我们看到,这家科技公司的股价和深圳房价的涨幅,在大势上是趋于一致的。尤其是截取2008年—2018年之间的数据对比,这种趋同就更明显。

 

我们分别从2009年、2013年、2016年三个时间节点来看。


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2009年这一时点,正好是金融危机的复苏时期。

 

这家科技公司当年年底以32.90港元的价格收盘,股价同比去年增长了近3倍。

 

与此同时,这一年也是深圳房价急剧反弹的时期。2009年深圳楼市经历回暖、小阳春到火爆各个阶段,成交及价格的增长远远超出年初市场的预期,在一系列政策优惠的推动下,成交量及房价均超2007年,后者更创出历史新高。

 

从图中我们可以看到整个2009年,两者之间的走势折线图几乎呈现一种重合的态势。实际上在这之后的两年,两者的走势虽然略微偏离,但仍是按相同方向向前推进。

 

到了2013年,两条曲线在逐步接近后又开始了大幅背离。

 

实际上在这之前的2011年,两者同时出现了同比上年略跌的情况。但在经过2012年,如上图所示,两者的价格走势在2013年又再度重合;2013年之后,深圳房价开始大幅上涨。

 

同年11月,《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》公布。这一计划的公布为濒临“无地可用”的深圳再次提供了巨量的可用土地,其中释放出来的大量可观的住宅用地。也就是说,城市更新为深圳楼市带来了新的活力。

 

这种势如破竹的走势一直持续到2016年。

 

通过上图来直观对比,2016年后这家科技公司的股价的增势几乎呈直线上升。而在这一年,深圳首个楼市调控政策出炉,限价令使短期内哄抬房价的投资客碰了钉子,深圳楼市虽然并未遇冷,但是房价增长速度明显走向平稳。

 

显而易见,以上所有的时点归纳起来,基本上每一次“波峰”和“波谷”的位置,和我们上述分析的时间线在2017年以前都是高度吻合。这种相似性,从平滑的曲线来看二者将更加明显。


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我们回过头来看这两者背后的逻辑,其实可以借用任志强的一句话。

 

2012年,任志强在IT领袖峰会上称:IT企业推高房价。

 

这句话在当时的情况下其实是有点泛酸的。

 

互联网的井喷时期,同时带动的还有消费市场占有率的大幅提升。这一阶段的科技公司几乎可以是闭着眼睛就能赚钱,整个华强北每日的红火程度堪比早上打折促销的城中村超市。

 

但几年后,我们回过头来看一些大型IT行业,这个行业在推高房价上的作用确实成立并且是有理可依的。首先体现在IT业的高薪,仅去年某IT企业的明星游戏项目组100个月的年终奖来说,就相当于150万—200万人民币。

 

另外,有些科技企业满3年以上的员工,可以享受公司安居计划的50万无息贷款,加上其3年多的存款,自己不靠家人啃老,就可以首付一套300万的房子了。也就是说,这家科技企业的员工想买一套房子也不是什么难事。

 

深圳的房子贵么?我想这对不少刚需中产来说还是不便宜的。但对科技公司的大多数员工来说,房子在一定程度上不仅不是面见丈母娘的一道坎,还是实现财务自由的一种可能。

 

因为有人说,不管华为搬到哪,中兴搬到哪,腾讯搬到哪,哪的房价都会自然涨起来。

 

n2002年时,华为很多部门还在南山科技园北区办公,大量老华为人买在后海蔚蓝海岸后来华为搬迁到坂田,万科城迎来了很多华为业主;

n2012年开始,因为华为终端总部选址东莞,一批批的华为人开始在东莞松山湖买房;

n2014年,坂田佳兆业城市广场开盘,一大批华为人出没。

 

于是,蔚蓝海岸房价从4k变成了9万,万科城从5k变成了6万4,松山湖从7k变成了3.1万,佳兆业城市广场更是因锁盘事件,月供都没开始就从2万变成了5万多。

 

大型科技公司的股价和深圳房价的背后逻辑是这样关联的:

 

1) 股价是经济的晴雨表,本身就是部分决定房价走势的基本面的领先指标;

2) 大型科技企业员工是一线城市房产的核心购买力量;

3) 相比工资,股票是科技公司员工的更核心资产。股价上涨后,财富效应使得对房子的需求大幅增加;

 

2017年的前10年,两者走势高度近似。

 

那么问题来了,2017年后,两条线开始严重背离,深圳的房价未来会怎么走?

 

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进入2018年,这一趋势发生了新的转折。

 

近几个月房地产市场转冷非常明显,打砸售楼处,维权的情况突然就多起来了,甚至万科在十年后的某个寒秋,也喊出了“活下去”的口号;

 

另一边厢,这家科技公司的股价从年初开始连续下跌,截至11月目前的收盘价300港元左右,不到一年的市值跌破万亿港元。

 

但值得主意的是,这家科技公司的股价近期已经开始了筑底反弹。

 

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想知道深圳未来的房价怎么走,看这家科技公司的股价走势就够了。这家科技公司是谁?


它就是腾讯。

本文来自 焦点公司
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