那些去年想买下深圳的“野蛮人”,要溜了!

村长发表时间:2018-12-03

导读:
逐利是根本动机,赚钱就是王道。

对于一个“黄牛”来说,屯了一堆票却询价者寥寥是悲惨的。


如果那堆票曾经可以卖出天价,却一瞬间成了废纸,更是致命。


去年10月29日,当中国的2支战队杀入《英雄联盟》半决赛四强,有望登顶王座时,幻想着被金钱砸晕的黄牛们远没有想到,2天之后,两支战队告负,无缘决赛。


手里一度被炒到2万人民币一张的门票,转眼成了送都送不出去的废纸。


放眼如今的深圳,下注商务公寓的投资公司,也不曾预料,去年抢过来的宝贝,如今在艰难的寻找接盘侠。



2017年,投资公司在深圳以风卷云残之势扫荡时,有人直呼“留给散户的机会不多了”。


而现在,那些不可一世的投资公司正在撤退。


1、被一口吃下的471套龙华红山某公寓正在以散售的形式入市,价格在7.5-8.5万/平;


2、罗湖笋岗片区招商x环在开售前2栋公寓就分别被两家公司整购,如今百套用于散售。


如果你还记得的话,2017年的深圳到处都是投资公司出没。


戴德梁行数据统计说,深圳2017年录得商务公寓大宗交易(成交金额超6000万元)总成交额约90亿元。


而第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿,则将2017年定义为“深圳商用地产大宗投资新元年”。


2017年至2018年上半年,根据“地产火线”和“咚咚找房”资料统计,商务公寓整购频频出现:


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其中正在散售的龙华红山片区某公寓,在2017年11月底开盘,一日之间近500套公寓被一扫而空,创造出深圳首个公寓带商铺整体出售的最快纪录。


据深圳地产界大V楼兔子此前透露,当时一共有12家公司参加了竞标,其中多家是来自北京的基金公司,最终该项目以约23亿元的总货值,商铺10万/平,公寓5.5万/平的成交价被一家上海投资公司拿下。


乖乖,一口气拿出约23亿,一张张铺能铺满6.8个标准篮球场;按重量算也要407个标准成年人的体重才能媲美。


这样的大手笔,晃花了吃瓜群众的眼,在深圳楼市掀起一波风云。


当时业界预计,算上改造、包装、融资成本甚至散售时给中介的吆喝费等费用,转手价必须在每平米7.5万元以上才能保本。



投资公司扎堆整购,难道是失了智吗?


当然不是。


对于资本而言,逐利是根本动机,赚钱就是王道。整购商务公寓,必然离不开追求利益的根本逻辑。


今年8月份之前,国内楼市上涨周期已长达39个月,刷新了中国房地产上涨周期的最长历史。


这一大势给了手握大把钞票的投资公司们底气与勇气。


因为,在市场上行之时,给投资公司的选择余地比较多,不管是长持还是短炒,横竖都是赚钱。


一方面,深圳急剧增长的外来人口和庞大的租赁市场为公寓市场带来热度。


据统计,深圳2017年年末常住人口1252.83万人,新增人口达62万,为近年来的最高峰,并且已经连续三年达到增量50万人以上。


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另外一组数据是,2017年深圳2000万左右的实际管理人口中有80%的人群租房居住,1040万套存量住房中有70%长期处于租赁状态,两个数据都远高于国内其他城市。


此外,自2010年住宅市场“限购”政策出台以来,大量的投资需求受到抑制,而商务公寓由于其不限购不限贷的产品特征,承接了部分住宅外溢的需求。


加之公寓产品总价低,显现的暴涨效应明显,成为了投资优选。


据中原研究中心数据统计,深圳商务公寓的均价在2013年为3.68万/平,2016年5.27万/平,2017年6.21万/平,4年涨幅达到68.7%。


而更撩拨神经的是,据安居客记载:


香蜜湖的东海国际公寓2013年9月首次开盘,成交均价达到5.2万/平;时至今日,均价已经达到12.86万/平,涨幅达147%。


再如南山深圳湾壹号,2015年12月均价15万/平,如今22.07万/平,7万/平的溢价空间,近50%的涨幅。相当于啥也不干,光是卖出1平就顶普通人不吃不喝工作一年的工资。


面对这样高涨幅的产品,说不动心,我自己都不信,遑论闻钱而动的投资公司。


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此外,业界普遍认为商业整购短期内不会发生再次交易。但红山公寓拿到手才一年就转手,还以大家都认为的保底价抛售,这不是老太太上鸡窝——奔(笨)蛋嘛?!


不好意思,你又想错了。


一个重要的历史节点——731新政,规定公寓5年限售,再加从交钱到开发商交楼也至少需要2年,因此,公寓的实际冻结期长达7年,而大幅增长的持有成本,导致商务公寓来到了命运的分水岭。更别说商务公寓本身不带学位、首付比例高、还贷时间短等无法和住宅相匹敌的产品特质。


据深圳中原研究中心统计,731新政后,深圳公寓连续两个月量价齐跌。


新政后首月,全市没有新公寓项目获批;8月份共成交960套,环比下降13.67%;9月仅成交812套,环比下降15.42%。


继而,冷淡的“金九银十”,更是给许多坚信深圳楼市永远热火朝天的人们上了一课。


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想必上面的图你很熟悉。里头大名鼎鼎的华润城住宅和公寓,一个开盘即售罄,一个却尴尬地挣扎着。甚至还有只卖出4套的盘,着实让人心惊。


市场完全变了,投资公司对商务公寓短期溢价率预期降低,拿在手里别说可能赚的还不够塞牙缝,不砸了就算万幸了。此时不抛,更待何时?另一方面,随着年底资金紧张,是时候拿出部分项目回款了。


只是现在想要出货,难!



去年,人们还惊呼“留给散户的机会不多了”。而今,投资机构“慷慨”放货,散户们的机会又来了。这时候还要买买买吗?


前文提到的红山某公寓以二手房7.5万/平的均价出售,开盘当天仅换来了约30套的成交量。为了加速去化,从10月底开始,中原、链家、Q房网等平台的中介不仅在朋友圈反复刷屏,现场也不遗余力地拉客。


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据“南方楼事”报道,说有中介公司公司对这个项目定的佣金为5个点,外加一万元的现金奖励。奖励力度远高于其他项目。


市场的态度很明显,我的态度也很明显:不想跟自己找抽的话,尽量别买公寓。在楼市行情不佳之时,手持货币精挑细选是一个刚需的自我修养。


如果你有闲钱,愿意长持商务公寓,那可以按照这几个建议挑选标的。


1、地段好


相比其他产品,公寓更关注未来的升值或者运营带来的收益,对地段的敏感度极高。

 

只有最核心区域的公寓,交通发达,商业商务功能旺盛、休闲娱乐配套齐全的公寓,才有足够投资价值。


很抱歉,目前能满足这个条件的公寓没几个,至于关外的那些,我劝你还是离这些公寓远一点。


2、租金高


房产的收益主要来自自身增值和租金回报率。

 

731之后的公寓不具备短炒的可能,而是规避风险又收入稳定的选择。此时,高租金是衡量物业价值的重要标尺。


话说,一般买公寓的人,也不是冲着租金去的。


3、升值潜力大


升值潜力看两点:所属片区的地理位置,片区未来的规划。


不难发现,深圳经济发展最快、政府投入资源最多并且房价涨得最快的区域永远是靠近海岸线、拥有湾区资源的片区,例如现在最火的前海。


而大规模的规划、政策和投资,引发的价值上涨和财富增值幅度,也是大手笔的。


本文来自 焦点公司
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