实地调研 | 3年一平涨了7000元,学区房现在带不动黄贝岭了!

村长发表时间:2019-08-26

导读:
靠着学位好涨幅吗?
村长最近难得上了一回电影院,看了热映的《使徒行者2》。

 
这部片从“找卧底”到“找兄弟”,延续了昔日的港片情怀。
 
只不过一说到港片情怀,村长始终觉得很难有警匪片比得上《英雄本色》,那可是香港电影史上的经典。
 
片中的警匪纠葛、家族恩怨、江湖意气、男儿尊严,令村长每一次看都会心潮澎湃。
 
而片中的那些经典台词,则成为了村长对港式警匪片最深的记忆。
 
豪哥那一句“阿sir,我不做大哥很久了”,以及小马哥那句“我要告诉人家,我失去的东西一定要拿回来”,让我久久不能忘怀。
 
而这些台词也与罗湖这几年的发展相匹配。罗湖之前是深圳老大哥的地位,不过之后随着南山和福田的发展逐渐没落了。最近几年好像又稍微有好转的迹象。
 
所以村长前两天去了二手房成交数量名列前茅的罗湖黄贝岭片区转了转。
 
今天,我们就借着港式警匪片的东风,来讲讲罗湖黄贝岭片区房子的那些事。
 
 
黄贝岭市场行情

罗湖从16年均价4.6万/平,到如今5.5万/平的均价,3年涨了19%。而其中黄贝岭片区的历史久远,是由一个有近650年历史的古村落发展起来的。不知道黄贝岭的涨幅有没有跟着罗湖老大哥的步伐?亦或是超越?

听闻黄贝岭村有一部分旧改已经完成了,村长就借机去黄贝岭片区转了转,顺便看看那边房子的情况。
 
据链家小哥介绍,黄贝岭是2018年罗湖区二手房成交数量最多的片区,以成交总量748套远超罗湖其他片区。而其中一个名叫新天地名居的楼盘贡献最大。

罗湖小片区成交量对比.jpg
数据来源:咚咚找房
 
为此,村长慕名前去新天地名居看了看,探秘它为何如此抢手?
 
村长看中了一套新天地名居的房子,54平米的两房一厅,单价6万,业主开价330万左右。

新天地名居.png


虽然新天地名居靠近黄贝岭地铁站,属于地铁口物业,周边有便利店、超市、药店等配套且比较完善。
 
但是村长自进小区以来,就明显地感受到楼盘给人的压抑感,密度较高。而且那套房子在阳台上望出去,多为老旧建筑,周边环境有点杂乱。
 
再加上小区有点类似大厦型物业港式风格,没有什么休闲空间,设施也有点旧。要是以第一印象来讲,我是不怎么想买的。
 
所以,为什么新天地名居在成交数量上贡献这么大呢?
 
链家小哥在旁边悠悠地说了些话,让村长瞬间醍醐灌顶。新天地名居是学位房,带北斗小学和文锦中学的学位,而成交的户型多以一房一厅30多平的小户型为主。
 
北斗小学虽然比不上螺岭外国语,但也是罗湖区资深的省一级学校;文锦中学也已经并入深圳翠园教育集团,未来的教学质量会不会更升一级呢?
 
“楼盘学区相对来讲还是可以的,价格也比较亲民。30多平的房子,195-220万左右就可买到,既有学位也可以居住。今年以来,网签量都有十几套,小户型偏多。这几年成交的小户型业主大多数是奔着学位房去的,家长们还是很拼的。”小哥感叹道。
 
之前就听说黄贝岭片区很多都是学位房且小户型偏多。现在看来,果真如此。
 
据咚咚找房数据显示,新天地名居在2018年一共成交109套。其中1房户型大多是39平,成交74套,占比约68%;两房户型成交28套,52-66平米,占比约26%;另有3-4房成交7套,86-112平三房或者是144平四房,占比约6%。
 
新天地名居这几年的涨幅,看起来也还行。涨幅为15%,2016年均价5.2万/平,到现在6万/平,比现在黄贝岭5.6万/平稍高。
 
再来看看带有螺岭外国语小学和文锦中学学位的金城华庭,16年的时候均价6.6万/平,现在7.6万/平,涨幅和新天地名居一样,为15%。
 
而黄贝岭片区2016年的时候均价为4.9万/平,目前5.6万/平,涨幅为14%。

二手房价格.png
数据来源:腾讯房产深圳站、链家数据

在深圳,一个片区的涨幅靠学区房带动,不愧是家长们比较关注的学区片区。毕竟学区房在市场很不景气的情况下,抗跌能力和升值能力还是比较厉害的。
 
我们再将镜头切回到整个黄贝岭片区,在小学方面,主要有北斗小学、螺岭外国语、新秀小学、靖轩小学等;而中学则有文锦中学、罗湖中学、罗外实验以及翠园中学等等。
 
黄贝岭学位房.png
黄贝岭片区部分楼盘及学位

其中较为出名的学校是螺岭外国语小学和翠园中学,而带有其学位的小区,均价也不负学区房的期望飙升到7万/平左右,如金城华庭、环岛丽园、深业东岭等。 
 
这份数据再一次展示了黄贝岭片区靠着学位好涨幅的优势。
 
 
高性价比的黄贝岭学位房
 
村长在一开始就放出了一组数据,黄贝岭是罗湖2018年成交量最多的片区,同样,2019年第一季度它也遥遥领先其他片区。
 
村长认为主要原因在于它的高性价比。黄贝岭算是深圳学位房片区和深南大道的价格洼地
 
相信大家对于福田、南山的房价都有所了解,更何况它们的优质学位房,这几年的涨幅也是不可同日而语的。
 
一句话说,就是福田、南山的学位房适合资质实力较强的置业者。如果家长们财富实力够强,资金没问题的话,那大可随意选择。
 
对于那些资金实力不强,并且希望小孩能进入优质学校,黄贝岭片区,乃至整个罗湖都是值得关注。
 
就如村长在文章开头所说的,黄贝岭片区成交的多为小户型,像新天地名居,40平左右的房子,一房一厅,差不多200万就可以入手了。亦或是带翠园中学学位的深业东岭,60平左右的,380万就可以入手。
 
门槛低,总价低。有房产专家这样说,“如果学位价值一定的情况下,面积越小,每平米上附加的学位价值越高。”
 
相比福田、南山动辄600、700万的学位房,性价比会较高。当然,像40平左右的一房一厅,不够一家人居住。所以,有很多人在罗湖买房是只为学位而不考虑居住的。
 
像村长有个朋友就是入手黄贝岭某个优质学
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