房企借新还旧样本:建发股份今年新增借款超上年净资产43%

标叔发表时间:2019-10-14

导读:
长期压力还是存在的

2019年累计新增借款,已经超过了公司上年末净资产的40%。

 

这是厦门国资房企建发股份,在9月6日发布的公告中透露的最新负债情况。

 

截至2018年底,建发股份净资产544.18亿元;截至2019年8月末,累计新增借款235.60亿元,累计新增借款占上年末净资产比例为43.29%。

 

事实上,背靠地方国资委,建发股份的发债融资一直都颇为顺畅。

 

招商证券研报显示,截至2018年末,建发股份依靠集团信用优势,具有多渠道获取低成本融资的实力,报告期内公司及其子公司共发行82亿元超短期融资券、17亿元中期票据、15.5亿元非公开定向债务融资工具和25亿元资产支持证券。

 

进入2019年以来,建发股份融资步伐还在加速。

 

公告显示,截至2019年8月末,建发股份及子公司通过银行累计新增借款154.80亿元,通过新发行公司债券和债券融资工具累计新增借款87.80亿元。

 

值得一提的是,“借新还旧”多次出现在建发股份的募资用途中。

 

今年5月11日,建发股份披露了公开发行公司债券预案公告,其本次拟发行的债券规模不超过人民币50亿元,并拟用于补充流动资金、偿还有息债务及适用的法律法规允许的其他用途。

 

建发股份房地产开发业务的运营主体是建发房产和联发集团。2019年以来,建发房产先后进行了4次融资,共计筹集资金34.5亿元,其中有29.5亿元用于偿还金融机构借款,另有5亿元用于普通商品住房项目建设。联发集团在2019年发行了3期超短融,共计融资金额30亿元,分别用于归还存量超短期融资券及银行借款等。

 

除了借新还旧之外,建发股份不断扩张的房地产业务也加大了对资金的需求。

 

据披露,截至2019年3月底,建发房产各在建项目已累计投资1085.33亿元,按权益比例计算,尚需支出投资224.19亿元;联发集团项目未来三年预计投资365.93亿元。

 

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对资金需求的不断扩大,源于建发股份越来越多建设项目的开展。

 

截至2019年中期,建发股份应付票据及应付账款307.19亿元,较2018年底增长35.3%,主要就是由于房地产业务新增开发项目较多,应付工程款增加所致。

 

事实上,近年来,建发股份新开工面积增长迅速。

 

2016-2018年,建发房产新开工面积分别为89.1万平方米、332.09万平方米、592.25万平方米;同期,联发集团的新开工面积分别为196.97万平方米、295.03万平方米、563.1万平方米。

 

建设规模快速扩张的同时,建发股份的房地产业务也在快速发展。

 

2019上半年,建发股份实现合同销售金额426.24亿元,同比增长14.46%;权益销售金额359.67亿元,同比增长32.49%。

 

房地产销售的高速增长,与建发股份转型高周转模式密不可分。

 

国泰君安2018年初发布的研报指出,建发股份2016年开始,土地储备和新开工速度明显加快,从高价高利润模式向低价高周转模式转型,“2018年将步入业绩高增长阶段”。

 

年报显示,建发房产2018年从拿地到开盘的周期缩短1个月;联发集团则推进“集团-区域-事业部”三级组织管控模式,项目从拿地到开盘的周期缩短1个月;货值管理已精细化到“点”、“线”、“面”;产品标准化正式启程,并在8个项目实现顺利落地。

 

为保证销售,2018年以来,建发股份拿地颇为凶猛。

 

2018年,建发股份新增土地45宗,新增计容建筑面积约642.14万平方米,其中权益面积约453.97万平方米。

 

2019年上半年,建发股份新增土地21宗,新增计容建筑面积约323.57万平方米,其中权益面积约290.24万平方米。截至2019年中期,建发股份尚未出售的土地储备面积(权益口径)达到1599.86万平方米。

 

值得注意的是,未来持续增加的项目建设对资金的需求持续增加,也在推高建发股份的债务规模。

 

截至2019年6月30日,建发股份负债总额为2087.01亿元,与2018年末的1630.36亿元相比增加了28%。此外,该公司2019年上半年经营活动产生的现金流量净额为-28.04亿元。

 

根据58安居客房产研究院跟踪监测,2019年房企迎来短期偿债小高峰,2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年还款规模的两倍多。

 

在此背景下,房企资金压力也在持续增加,“借新还旧”是当下不少房企都会采用的手段。对建发股份而言,通过借新还旧的方式可以缓解短期的资金压力,但长期的压力则依然存在。


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