房企信用安全哪家强?《2019年中期规模房企信用安全80强》

标叔发表时间:2019-11-05

导读:

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数据来源:choice,标准地产研究院整理计算


注:从2019年始,房企最终信用得分由原始分数经过标准化处理得到,和往年信用得分不可比;原始分数越高压缩程度越大,但不会改变房企之间的相对次序。 



说明



  • 企业范畴:本榜单选取在中国内地以房地产开发作为主营业务的250多家A股和港股的上市公司,以2019年中报的数据为基础(剔除了部分规模过小和房地产业务占比过低的上市房企),以动态预测视角,公平公正的原则制定;


  • 部分上市房企作为2019年上半年表现较好的规模房企,调入榜单。另外一部分上市房企因为资产重组、业务变化等调出榜单。


  • 评价标准:本榜单主要从规模房企信用安全的角度出发评价房企的生存能力,不适用于房企的成长性评价。截至目前,本榜单是国内唯一以动态的现金流为核心基础,预测房企信用安全性相对排行的权威榜单。


  • 本榜单还同时考虑到了杠杆率、规模效应以及永续债等因素的影响,在重点预测现金流对流动负债覆盖的同时,还兼顾了资产对长期负债的覆盖性;


  • 本榜单是在有限的公开数据下尽可能地做出相对精确的预测,不能保证榜单中所有的房企信用都安全,但榜单未覆盖的规模之下房企我们认为相对更不安全。随着中国房地产行业的头部集中效应,我们认为,本榜单中,信用安全值在60以上的房企相对安全。


  • 标准地产研究院保留对榜单排行的最终解释权。





时光容易把人抛。

 

2019年的房地产市场,预测中的政策边际改善没有出现,房企融资渠道持续收紧,包括信托、信贷、海外债在内的各融资管道面临金融主管部门的严厉监管。

 

2019年前3个季度,房企累计境内债权融资额为5144亿元,较去年同期的8287亿元减少了37.93%。金九银十的销售反弹背后,以价换量、加速去化回款意图明显,反映房企资金链压力。

 

外部环境方面,央行货币政策主张“稳当前、调结构”,保持定力、稳健取向的基调不变,难有进一步宽松。政治局会议亦提出,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

 

在行业成长属性渐弱、周期属性渐强的背景下,房企竞争力切换到到内生增长性轨道,信用安全状况重要性愈加凸显。信用优秀、安全性强的房企更受青睐,能够凭借较低的融资成本在拿地、销售等方面获得持续的竞争优势,而信用安全状况不佳的房企面临更为严峻的挑战。

 

回顾上半年,标准地产研究院在年初发布的《2018年规模房企信用安全80强》得到现实印证。多家规模较大但是信用排名靠后的房企在2019年遭遇流动性危机,不得不选择发行高利率海外债、兜售项目等方式纾困。

 

不过需要指出的是,我们的榜单排名并非处于一条预设的路径之上。之前相对安全的房企并不一定长期保持此等表现,之前安全状况不佳的房企亦可通过良性运作或受益于外界变化改善处境。

 

秉持对行业一以贯之的持续观察,标准地产研究院现特推出《2019年中期规模房企信用安全80强》,旨在以2019年中报的数据为基础,继续以动态视角为原则、以现金流为导向、以规模上市企业为样本指示行业信用安全状况变迁,为地产行业安全纵横剖析提供另一种角度的参考。



行业整体信用安全趋势解读




总体来看,期内规模房企信用安全延续了下滑趋势。和2017年底、2018年中和2018年底相比,截至2019年中期80家规模房企信用平均得分分别下降了28.94%、20.32%、24.74%,创三年内新低。相对头部房企来说,top30后的房企的信用安全恶化更加剧烈。

 

剔除预收账款的流动负债增加、杠杆率的攀升以及存货周转率的整体下降,是导致2018年中期规模房企信用安全下滑的主导变量,同时也反映了房企在负债端和销售端的双重压力

 

值得注意的是,和2018年底相比,各大规模房企无论在短期信用表现方面还是在长期信用表现方面都掉头向下,这说明行业的信用安全处境变化是普遍而非短暂的,折射出某种趋势性变化。

 

信用安全排名前三的依旧是中海、华润和保利,并且中海继续保持较大的领先优势(从2019年始,房企最终信用得分由原始分数经过标准化处理得到,原始分数越高压缩程度越大,但不会改变房企之间的相对次序)。央企由于对杠杆的严格控制(杠杆率中海2.59、华润5.04、保利7.42)和现金流管理意识,在长期信用和短期信用方面更具竞争力。

 

万科、碧桂园紧随其后。两家龙头房企具备规模优势和真正的高周转能力,降低了风险。相比之下,同等销售规模的中国恒大排名35位,排名下降1位,主要是由于前期利润释放过快、预收账款增长不及预期,以及流动负债高企、负债压力较大。和2018年底相比,恒大杠杆率有所上升,达14.36倍。融创的排名下降8位,系流动负债有所增加减弱短期信用表现所致。

 

2019年上半年销售规模位列Top 11-20的房企,平均信用得分下滑了42.44%,超过平均水准。相对而言,第二梯队的房企仍然处于加杠杆、扩规模、拼座次的赛道,某种程度上以牺牲安全性为代价。和2018年底相比,Top 11-20房企的平均杠杆率从8.57攀升到13.81,刨除极端房企,仍达9.67。

 

其中,排名靠后的有阳光城(48位)、正荣地产(51位)、旭辉控股(54位)、中梁控股(71位)、中国金茂(73位)。阳光城、正荣、旭辉有永续债的因素,长期信用有待改进;中梁控股以38.7亿元归母权益撬动1976.9亿元资产,杠杆高企;中国金茂预测未来收入对有息流动负债覆盖不足,拖累短期信用前景。

 

道路千万条,安全第一条。风险和收益共同起舞,资金改善不及预期的情况下,无论是房企的股权投资者还是债权投资者,都需要加强对风险的甄别






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文 | 标叔♂
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