宝龙地产千亿债务压顶,许华芳有苦难言

村长发表时间:2019-11-25

导读:
事与愿违,如之奈何,让许华芳头疼的事来了。
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一直没那么受市场关注的宝龙地产,最近倒成了“网红”房企。
 
11月初,宝龙地产被剔除出MSCI中国小型股指数,股价下挫。而后,公司主要股东蓝天控股和公司掌舵手许华芳接连大手笔增持,吸引市场关注。
 
近日,宝龙地产再传重磅消息。11月中旬,宝龙地产(HK.01238,下简称"宝龙")斥资20.5亿元拿下珠海市一幅商住用地,欲将其打造成为高新区第一个大型商业综合体,这也是宝龙地产进入粤港澳大湾区的首个项目。
 
值得一提的是,该手笔“下注”,是宝龙在长三角区域及大本营外,最大一笔拿地支出。
 

1、欲剥离商管业务,分拆上市


在今年宝龙的半年度业绩会上,总裁许华芳曾不止一次公开强调:“希望将集团的商管业务分拆,然后寻求到港交所独立上市。”在谈到对集团商业地产的期许时,还说到“一年至少要开8到10个大型购物中心,这是底线。”
 
不难看出,“剥离商管业务,分拆上市”、“回归商业地产”早已成为宝龙地产重要战略之一。
 
宝龙此次在大湾区大手笔拿地,可以理解为宝龙回归商业地产的一次试水,若试水成功将为宝龙商业管理(以下简称“宝龙商业”)IPO时争取到更高市场定价。
 
可能有人会问,宝龙不就是做商业地产起家的吗,现在又回归商业地产是什么鬼?
 
只能说现在的宝龙跟10年前的宝龙,完全是“两个概念”了。宝龙是做商业地产起家不假,在2009年时,业内还有过“北万达,南宝龙”的说法。但令人感概的是,经历了10来年发展后,宝龙曾经的支柱业务商业地产出现了“断崖式”下滑,目前宝龙地产商业地产的销售金额只占总值两成。
 
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(宝龙地产2019年H2财报数据显示,商业地产销售金额仅占比2成)
 
与此同时,宝龙与万达的差距也逐步拉开。
 
到2018年,万达已经营和管理超过280个万达广场,租金收入达328.8亿元,而宝龙地产经营及管理的商业广场只有39家,其租金和物业管理收入为22.49亿元,商业收入连万达的零头都没达到。
 
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商业地产的日渐掉队,早已成为宝龙最为头疼的事。
 
宝龙选择在“逆周期”背景下放手一博,在村长看来,只不过是为了宝龙商业上市时,争取更多筹码。
 
虽说许总说一年至少要开8到10个大型购物中,但从过往数据来看,并不理想。财报数据显示2016年至2018年,公司的商业项目开业数量仅为7座、5座和3座,宝龙地产回归商业地产任重而道远。

 
2、着急分拆上市,暴露宝龙“小九九”

 
目前宝龙的业务发展模式,被业内称之为“以住养商”,即通过住宅业务源源不断地输血,让商业地产业务得以不被迅速吞噬。
 
要知道,这几年当宝龙在商业地产领域新开发的商业项目,都是以个位数计量。而大悦城(HK.00207)、华润置地(HK.01109)等房企近几年都不断在商业领域发力,每年新开发的项目都远远高于宝龙。
 
总的来看,要是没有住宅业务的“输血”,宝龙的商业地产业务,极有可能进一步压缩。
 
企业的业务结构,决定的是企业未来发展前途。宝龙地产如果太依赖住宅业务,可以肯定的是,这不利于宝龙未来发展,这或许也宝龙为啥不愿意舍弃商业地产的重要原因。
 
至于宝龙地产为何急着把宝龙商业割离出去,在笔者看来,有两个重要原因:
 

1、降低母公司负债率
2、用商业地产融来的钱来“回哺”母公司

 
此前宝龙商业向港交所递交的招股书显示,2016年-2019年4月底,资产负债率分别为99.1%、94.5%,89.4%和86.6%,宝龙商业无论是哪个时期的负债率,都远远超过了今年上半年宝龙地产的资产负债率76.09%,把宝龙商业从宝龙地产剥离出去后,能很大程度上降低母公司的资产负债率。
  
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(宝龙商业的资产负债率远高于行业平均水平,数据:各公司财报)
 
另外,在分析宝龙商业流动负债构成时,发现宝龙商业有为集团或母公司输血之嫌。
 
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(来源:宝龙商业招股说明说)
 
2016-2018年,宝龙商业流
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